L’immobilier locatif, c’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer des revenus. Mais lorsqu’il s’agit de fiscalité, la note peut vite être salée ! Plusieurs stratégies permettent d’optimiser sa fiscalité et, dans certains cas, de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs, en toute légalité. Dans cet article, nous allons détailler comment ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs en explorant différentes options fiscales.
1. Ne pas payer d’impôts avec une location meublée
Si vous louez un bien meublé, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est souvent plus avantageux que le régime des revenus fonciers applicable aux locations vides. Vous avez alors le choix entre deux options fiscales pour ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs.
✅ Le régime micro-BIC : 30 % d’abattement
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Cela signifie que vous ne payez des impôts que sur 70% de vos loyers.
📌 Cas particulier du meublé de tourisme et des chambres d’hôtes
Si votre bien est classé en meublé de tourisme ou en chambre d’hôtes, l’abattement passe à 50% (plafond de 77 700 €). Cela signifie que vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos loyers.
💡 Attention, les taux ont été mis à jour
Pour les revenus locatifs générés jusqu'au 31 décembre 2024, les taux étaient plus avantageux : 50% pour les biens non classés et 71% pour les biens classés meublé de tourisme, et les plafonds étaient plus élevés. Mais ça, c'était avant. 🤷♂️
✅ Le régime réel : 100 % des charges déductibles
Si vous avez beaucoup de charges (travaux, intérêts d’emprunt, ameublement, etc.), vous pouvez opter pour le régime réel, même si vos revenus sont inférieurs à 77 700 €. Ce régime vous permet de déduire toutes vos charges réelles et même d’amortir votre bien, ce qui peut générer un résultat fiscal nul ou déficitaire et donc annuler votre imposition sur plusieurs années.
👉 Astuce : si vous achetez un bien ancien avec des travaux, le régime réel est souvent beaucoup plus intéressant que le micro-BIC. Faites le calcul !
2. Ne pas payer d’impôts avec une location non meublée
Les revenus d’une location vide sont soumis au régime des revenus fonciers, avec deux options fiscales principales pour ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs.
✅ Le micro-foncier : 30 % d’abattement
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Cela simplifie votre déclaration, mais ne permet pas de déduire vos charges réelles.
✅ Le régime réel : maximiser les déductions
Si vos charges sont élevées, le régime réel est bien plus intéressant, car il permet de déduire toutes vos dépenses :
Revenu foncier net = revenu foncier brut – charges déductibles
Dans les charges déductibles, vous pouvez inclure :
- Les frais de gestion
- Les frais de mise en location, incluant les honoraires de réalisation de l’état des lieux
- Les impôts et les taxes relatives à la propriété (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.)
- Les travaux d’amélioration comme ceux qui portent sur la rénovation énergétique
- Les frais de réparation
- Les frais d’entretien
- Les provisions pour charges de copropriété
- Toutes les primes d’assurance
- Les intérêts des emprunts
💡À savoir : les frais d’agrandissement, de transformation et tous les travaux de construction ne font pas partie des charges déductibles.
📌 Le déficit foncier : l’astuce pour effacer vos impôts
Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier :
- Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu global chaque année. Et si cela ne suffit pas, vous reportez l’excédent sur les 6 années suivantes.
- Si le déficit est supérieur, vous pouvez reporter l’excédent sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.
- Les intérêts d’emprunt sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
⚠️ Engagement : si vous optez pour le régime réel, vous devez y rester au moins 3 ans.
👉 Astuce : si vous prévoyez d’importants travaux, le régime réel est beaucoup plus avantageux que le micro-foncier.
État des lieux 100% conforme
Réalisez un état des lieux conforme à la loi Alur sur votre mobile
3. Les dispositifs pour réduire ses impôts
Découvrez les principaux dispositifs fiscaux qui vous permettent de ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs et d'optimiser votre fiscalité immobilière.
📌 Le dispositif Pinel : jusqu’à 21 % de réduction d’impôt
Si vous investissez dans un logement neuf et le louez pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €).
⚠️ Les taux ont été réduits en 2023 et pour les investissements réalisés à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, il n'est plus possible d'en bénéficier.
📌 Le dispositif Denormandie : comme le Pinel, mais pour l’ancien
Si vous achetez un logement ancien et réalisez au moins 25 % du prix en travaux, vous pouvez bénéficier des mêmes réductions que le Pinel.
Ce qui change en 2024 :
⚠️ Alors qu'il était amené à prendre fin en 2023, le dispositif « Denormandie » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024.
📌 Le statut LMNP avec amortissement
Si vous louez en meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le régime réel vous permet d’amortir votre bien et ainsi de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
📌 La SCI à l’IS : optimiser la fiscalité à long terme
Si vous investissez à plusieurs ou souhaitez réduire votre imposition sur le long terme, créer une SCI (société civile immobilière) à l’IS permet de bénéficier d’un taux d’impôt plus faible et d’amortir votre bien.
📌 Investir en SCPI via une assurance-vie
Plutôt que d’acheter un bien en direct, vous pouvez investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) via une assurance-vie. L’avantage ? Une fiscalité plus douce et aucun souci de gestion locative.
📌 La loi Malraux : réduction d’impôt pour la rénovation de bâtiments historiques
En tant que bailleur, si vous souhaitez investir dans un bâti ancien et le rénover, vous pouvez bénéficier de la loi Malraux. Cette loi vous permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés sur le bien (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans) si vous louez le logement pendant 9 ans. Cela permet de réduire l'impôt sur les revenus locatifs perçus grâce à des économies fiscales substantielles sur vos travaux de rénovation.
📌 La loi sur les monuments historiques : réduction d’impôt renforcée pour les projets de grande ampleur
Les bailleurs qui investissent dans la rénovation de bâtiments inscrits aux Monuments Historiques ou ayant le label Fondation du Patrimoine peuvent bénéficier d'une réduction d’impôt de 45 % du montant des travaux réalisés. Ce dispositif est particulièrement adapté aux projets de grande envergure, mais nécessite de conserver le bien pendant 15 ans. Il s'agit d'une réduction d’impôt significative, idéale pour les bailleurs ayant des projets ambitieux de rénovation.
🔥 Conclusion
Optimiser vos revenus locatifs et réduire vos impôts, c'est possible ! Que vous optiez pour la location meublée ou vide ou pour des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, il existe de nombreuses solutions pour ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs.
Le secret réside dans le choix du bon régime fiscal et dans l'exploitation des déductions fiscales disponibles. Si vous avez des doutes, un expert pourra vous guider pour maximiser vos avantages fiscaux.
