Lorsqu'on devient propriétaire bailleur, l’une des questions clés qui se pose est celle de la gestion locative. Doit-on gérer soi-même son bien ou confier cette tâche à un professionnel ? Et surtout, comment gérer cette location tout en maîtrisant les frais de gestion locative ? Les options sont nombreuses et les frais peuvent varier considérablement d’une solution à l’autre.
Dans cet article, nous allons suivre l’histoire de Marc, un propriétaire bailleur qui doit faire un choix parmi plusieurs solutions de gestion locative en fonction de son budget et de ses priorités. Nous comparerons les différentes options : gestion déléguée en agence traditionnelle, gestion déléguée en ligne ou gestion autonome avec des outils en ligne.
Le dilemme de Marc : quelle option choisir ?
Marc a récemment hérité d'un appartement qu'il souhaite mettre en location. N’ayant pas d’expérience dans la gestion locative, il se demande comment gérer au mieux son bien immobilier. Doit-il s'occuper de la location lui-même, ou faire appel à une agence ? Quels sont les frais de gestion locative associés à chaque option ? Marc décide de se lancer dans une série de comparaisons pour choisir la meilleure solution qui correspondra à ses attentes et son budget.
Que comprennent les frais de gestion locative ?
Avant de plonger dans les coûts, il est essentiel de comprendre ce que recouvrent les frais de gestion locative. Ces honoraires rémunèrent les services rendus par le professionnel ou la plateforme qui s'occupe de votre bien.
Les honoraires de gestion courante
Il s'agit des services quotidiens essentiels à la bonne gestion de votre bien :
- Perception des loyers et des charges auprès du locataire.
- Révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL).
- Régularisation des charges annuelles.
- Gestion des relations avec le locataire : réponses aux questions, gestion des requêtes, etc.
- Suivi des travaux d'entretien courant et gestion des réparations urgentes (fuites, pannes de chauffage...).
- Aide à la déclaration fiscale des revenus fonciers.
- Relances et suivi des impayés, voire mise en œuvre des procédures de recouvrement.
Les frais de mise en location (visites, dossier, bail...)
Ces frais, souvent distincts des honoraires de gestion courante, sont liés à la recherche et à l'installation d'un nouveau locataire. Ils sont encadrés par la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, qui plafonne les montants que les professionnels peuvent facturer au locataire.
Les prestations concernées sont :
- Organisation des visites et sélection des candidats locataires.
- Constitution et étude du dossier de candidature.
- Rédaction du contrat de location (bail).
- Réalisation de l'état des lieux d'entrée.
Pour ces services, le locataire ne peut être facturé que pour une partie des frais, plafonnés par mètre carré de surface habitable et variant selon la zone géographique du logement. Le reste est à la charge exclusive du propriétaire. Pour plus de détails sur le cadre légal, vous pouvez consulter service-public.fr ou legifrance.gouv.fr.
Les prestations et assurances optionnelles
De nombreuses agences proposent également des services ou assurances supplémentaires, non inclus dans les frais de gestion de base :
- Assurance Loyers Impayés (GLI) : couvre les impayés de loyers et charges, ainsi que les dégradations immobilières. Très recommandée pour sécuriser vos revenus.
- Assurance Vacance Locative : indemnise le propriétaire en cas de période de non-location.
- Assistance juridique renforcée.
- Gestion de gros travaux ou de sinistres importants.
Ces services optionnels sont facturés en supplément, sous forme de pourcentage du loyer annuel ou de forfait.
Premier choix : gestion déléguée en agence traditionnelle
Marc consulte une agence immobilière traditionnelle. L’agence lui propose une gestion complète à un taux annuel de 6 à 10 % du loyer.
Frais de gestion locative : 6 à 10 % du loyer, soit 48 € à 80 € pour un loyer de 800 €.
Services inclus :
- Perception des loyers.
- Entretien courant et gestion des réparations urgentes.
- Gestion des relations avec le locataire.
Services optionnels :
- Recherche et sélection de locataires.
- Rédaction du contrat de location.
- Réalisation de l'état des lieux.
Pour ces services, il faudra compter de débourser environ 1 mois de loyer à chaque mise en location.
Avantages :
- Gestion complète et déléguée : plus de temps libre pour le propriétaire.
- Tranquillité d'esprit : l'agence s’occupe de tout, de la recherche de locataire à la gestion des conflits.
- Contact humain : possibilité de rencontrer son conseiller en physique et bénéficier de conseils personnalisés.
Inconvénients :
- Frais relativement élevés.
- Engagement contractuel souvent long (généralement 1 an).
- Services parfois standardisés.
Marc trouve cette option intéressante, car elle lui permet de déléguer entièrement la gestion de son bien, mais il est un peu découragé par les frais de gestion locative élevés. Il commence à se demander s'il existe une solution plus économique.
Deuxième choix : gestion déléguée en ligne
Marc découvre ensuite une agence qui propose une gestion déléguée entièrement en ligne avec des services à la carte. Les frais de gestion sont réduits à 3-5 % du loyer, mais il doit payer séparément pour certains services, comme la réalisation des visites ou encore l'état des lieux.
Frais de gestion locative : 3 à 5 % du loyer, soit 24 € à 40 € pour un loyer de 800 €.
Services inclus :
- Gestion des loyers et des paiements.
- Gestion des réparations urgentes (telles que les problèmes de plomberie ou de chauffage).
- Possibilité d'ajouter des services selon les besoins (recherche de locataire, gestion des travaux, etc.).
Services optionnels :
- Recherche et sélection de locataires.
- Rédaction du contrat de location.
- Réalisation de l'état des lieux.
Pour ces services, il faudra compter de débourser environ 75% d'un mois de loyer à chaque mise en location.
Avantages :
- Frais réduits.
- Flexibilité : vous payez uniquement pour les services dont vous avez besoin.
- Plus de contrôle et de transparence pour le bailleur via des interfaces numériques.
- Accessibilité des outils 24/7.
Inconvénients :
- Moins de services inclus : il faudra prendre en charge certaines tâches, comme la recherche de locataires, si vous choisissez de ne pas ajouter de services.
- Plus de gestion à effectuer soi-même.
- Pas de possiiblité de rencontrer son conseiller en physique.
Marc apprécie la flexibilité de cette option, mais il se demande si cela ne risque pas d’être trop chronophage pour lui. Il se rend compte que certaines tâches, comme la recherche de locataires, risquent de le solliciter davantage que prévu. Il commence à envisager une solution où il pourrait garder un certain contrôle tout en réduisant les frais de gestion locative.
Troisième choix : gestion autonome en ligne
Marc découvre enfin des plateformes de gestion locative en ligne. Ces services, de plus en plus populaires, proposent des frais fixes, indépendemment du montant du loyer, tout en permettant au bailleur de gérer la location de manière autonome via une interface en ligne.
Frais de gestion locative : 5 à 10 € par mois.
Services inclus :
- Recherche de locataires via la plateforme.
- Signature électronique des baux.
- Gestion des paiements (encaissement des loyers).
- Suivi des dépenses et des recettes.
- Accès à des outils de gestion en ligne et conseils à distance.
Avantages :
- Frais de gestion très bas comparés aux autres options.
- Services accessibles 24/7 via la plateforme.
- Autonomie totale : le propriétaire peut gérer à sa façon et à son rythme.
- Transparence totale sur les opérations.
- Accès à des modèles de documents (baux, quittances) conformes.
Transparence totale sur les opérations.
- Accès à des modèles de documents (baux, quittances) conformes.
Inconvénients :
- Pas de possibilité de rencontrer son conseiller en physique : tout se passe via l’interface de la plateforme.
- Nécessite plus de disponibilité et présence envers ses locataires et d'autonomie pour la gestion des situations complexes.
Marc est intrigué par cette option, surtout en raison des frais de gestion locative réduits, mais il se demande si la gestion 100 % en ligne pourra répondre à tous ses besoins. En cas de problème urgent, il se demande s'il pourra compter sur un support suffisant.
Comparaison des coûts totaux de gestion locative
Pour un loyer de 800 € par mois, voici une comparaison des frais de gestion locative pour chaque option :
Marc réalise qu'en optant pour la gestion autonome avec des outils en ligne, il pourrait économiser jusqu'à 900 € par an. Cela le pousse à réfléchir sérieusement à cette option.
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Marc choisit la gestion en ligne
Après avoir comparé les options, Marc décide finalement d'opter pour la gestion locative en ligne. Les frais sont réduits, il a le contrôle total et peut gérer son bien à distance. Cependant, il est prêt à faire appel à un professionnel pour des situations exceptionnelles, comme les réparations urgentes ou les conflits avec le locataire.
Chaque situation étant différente, Marc recommande aux autres propriétaires de bien évaluer leurs besoins, leur budget et leur temps disponible avant de choisir une solution de gestion locative.
La bonne option peut non seulement optimiser la rentabilité de leur bien, mais aussi minimiser les tracas.
FAQ sur les frais de gestion locative
1. Qui doit payer les frais de gestion locative ?
Les frais de gestion locative sont intégralement à la charge du propriétaire bailleur. Seuls les frais liés à l'état des lieux d'entrée peuvent être partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire.
2. Est-ce que les frais de gestion locative sont déductibles des impôts ?
Oui, si vous passez par une agence immobilière pour gérer votre bien, les frais de gestion locative sont déductibles des revenus fonciers. Si vous choisissez de gérer vous mêmes votre bien avec un outil en ligne et que vous avez opté pour le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire les frais de gestion divers que vous supportez en tant que propriétaire et qui ne sont pas couverts par d’autres mécanismes, pour un maximum de 20 € / local / an. Par exemple, cela peut couvrir les frais d'abonnement à un outil de gestion ou l'achat d'un état des lieux numérique.
3. Que se passe-t-il si le logement est vacant ? Les frais sont-ils dus ?
En règle générale, les frais de gestion locative sont basés sur un pourcentage des loyers et charges encaissés. Par conséquent, si le logement est vacant et qu'aucun loyer n'est perçu, l'agence ne facturera pas de frais de gestion courante. Cependant, des frais spécifiques de recherche de locataire ou d'assurance vacance locative peuvent s'appliquer si vous avez souscrit à ces options.
4. Peut-on négocier les frais de gestion locative ?
Oui, la négociation des frais de gestion locative est tout à fait possible, surtout avec les agences traditionnelles. N'hésitez pas à demander des devis à plusieurs professionnels et à comparer les services inclus. Avec les agences en ligne, les tarifs sont souvent plus fixes et transparents, mais il est toujours bon de s'informer sur les offres promotionnelles ou les packs de services. Pour la gestion autonome, les tarifs étant déjà très bas, la négociation est moins pertinente.
5. Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?
Le mandat de gestion locative est un contrat écrit qui lie le propriétaire (mandant) à l'agence immobilière (mandataire). Ce document définit précisément les obligations de l'agence, les services qu'elle s'engage à rendre (perception des loyers, gestion des travaux, recherche de locataire, etc.), la durée du mandat, et bien sûr, le montant des frais de gestion locative. C'est un document essentiel qui protège les deux parties et encadre la relation de gestion.
