Lorsqu'on devient propriétaire bailleur, l’une des questions clés qui se pose est celle de la gestion locative. Doit-on gérer soi-même son bien ou confier cette tâche à un professionnel ? Et surtout, comment gérer cette location tout en maîtrisant les frais de gestion locative ? Les options sont nombreuses et les frais peuvent varier considérablement d’une solution à l’autre.
Dans cet article, nous allons suivre l’histoire de Marc, un propriétaire bailleur qui doit faire un choix parmi plusieurs solutions de gestion locative en fonction de son budget et de ses priorités. Nous comparerons les différentes options : gestion déléguée en agence traditionnelle, gestion déléguée en ligne ou gestion autonome avec des outils en ligne.
Le dilemme de Marc : quelle option choisir ?
Marc a récemment hérité d'un appartement qu'il souhaite mettre en location. N’ayant pas d’expérience dans la gestion locative, il se demande comment gérer au mieux son bien immobilier. Doit-il s'occuper de la location lui-même, ou faire appel à une agence ? Quels sont les frais de gestion locative associés à chaque option ? Marc décide de se lancer dans une série de comparaisons pour choisir la meilleure solution qui correspondra à ses attentes et son budget.
Premier choix : gestion déléguée en agence traditionnelle
Marc consulte une agence immobilière traditionnelle. L’agence lui propose une gestion complète à un taux annuel de 6 à 10 % du loyer.
Frais de gestion locative : 6 à 10 % du loyer, soit 48 € à 80 € pour un loyer de 800 €.
Services inclus :
- Perception des loyers.
- Entretien courant et gestion des réparations urgentes.
- Gestion des relations avec le locataire.
Services optionnels :
- Recherche et sélection de locataires.
- Rédaction du contrat de location.
- Réalisation de l'état des lieux.
Pour ces services, il faudra compter de débourser environ 1 mois de loyer à chaque mise en location.
Avantages :
- Gestion complète et déléguée : plus de temps libre pour le propriétaire.
- Tranquillité d'esprit : l'agence s’occupe de tout, de la recherche de locataire à la gestion des conflits.
- Contact humain : possibilité de rencontrer son conseiller en physique et bénéficier de conseils personnalisés.
Inconvénients :
- Frais relativement élevés.
- Engagement contractuel souvent long (généralement 1 an).
- Services parfois standardisés.
Marc trouve cette option intéressante, car elle lui permet de déléguer entièrement la gestion de son bien, mais il est un peu découragé par les frais de gestion locative élevés. Il commence à se demander s'il existe une solution plus économique.
Deuxième choix : gestion déléguée en ligne
Marc découvre ensuite une agence qui propose une gestion déléguée entièrement en ligne avec des services à la carte. Les frais de gestion sont réduits à 3-5 % du loyer, mais il doit payer séparément pour certains services, comme la réalisation des visites ou encore l'état des lieux.
Frais de gestion locative : 3 à 5 % du loyer, soit 24 € à 40 € pour un loyer de 800 €.
Services inclus :
- Gestion des loyers et des paiements.
- Gestion des réparations urgentes (telles que les problèmes de plomberie ou de chauffage).
- Possibilité d'ajouter des services selon les besoins (recherche de locataire, gestion des travaux, etc.).
Services optionnels :
- Recherche et sélection de locataires.
- Rédaction du contrat de location.
- Réalisation de l'état des lieux.
Pour ces services, il faudra compter de débourser environ 75% d'un mois de loyer à chaque mise en location.
Avantages :
- Frais réduits.
- Flexibilité : vous payez uniquement pour les services dont vous avez besoin.
- Plus de contrôle et de transparence pour le bailleur.
Inconvénients :
- Moins de services inclus : il faudra prendre en charge certaines tâches, comme la recherche de locataires, si vous choisissez de ne pas ajouter de services.
- Plus de gestion à effectuer soi-même.
- Pas de possiiblité de rencontrer son conseiller en physique.
Marc apprécie la flexibilité de cette option, mais il se demande si cela ne risque pas d’être trop chronophage pour lui. Il se rend compte que certaines tâches, comme la recherche de locataires, risquent de le solliciter davantage que prévu. Il commence à envisager une solution où il pourrait garder un certain contrôle tout en réduisant les frais de gestion locative.
Troisième choix : gestion autonome en ligne
Marc découvre enfin des plateformes de gestion locative en ligne. Ces services, de plus en plus populaires, proposent des frais fixes, indépendemment du montant du loyer, tout en permettant au bailleur de gérer la location de manière autonome via une interface en ligne.
Frais de gestion locative : 5 à 10 € par mois.
Services inclus :
- Recherche de locataires via la plateforme.
- Signature électronique des baux.
- Gestion des paiements (encaissement des loyers).
- Suivi des dépenses et des recettes.
- Accès à des outils de gestion en ligne et conseils à distance.
Avantages :
- Frais de gestion très bas comparés aux autres options.
- Services accessibles 24/7 via la plateforme.
- Autonomie totale : le propriétaire peut gérer à sa façon et à son rythme.
Inconvénients :
- Pas de possibilité de rencontrer son conseiller en physique : tout se passe via l’interface de la plateforme.
- Nécessite plus de disponibilité et présence envers ses locataires et d'autonomie pour la gestion des situations complexes.
Marc est intrigué par cette option, surtout en raison des frais de gestion locative réduits, mais il se demande si la gestion 100 % en ligne pourra répondre à tous ses besoins. En cas de problème urgent, il se demande s'il pourra compter sur un support suffisant.
Comparaison des coûts totaux de gestion locative
Pour un loyer de 800 € par mois, voici une comparaison des frais de gestion locative pour chaque option :
Marc réalise qu'en optant pour la gestion autonome avec des outils en ligne, il pourrait économiser jusqu'à 900 € par an. Cela le pousse à réfléchir sérieusement à cette option.
État des lieux 100% conforme
Réalisez un état des lieux conforme à la loi Alur sur votre mobile
Marc choisit la gestion en ligne
Après avoir comparé les options, Marc décide finalement d'opter pour la gestion locative en ligne. Les frais sont réduits, il a le contrôle total et peut gérer son bien à distance. Cependant, il est prêt à faire appel à un professionnel pour des situations exceptionnelles, comme les réparations urgentes ou les conflits avec le locataire.
Chaque situation étant différente, Marc recommande aux autres propriétaires de bien évaluer leurs besoins, leur budget et leur temps disponible avant de choisir une solution de gestion locative.
La bonne option peut non seulement optimiser la rentabilité de leur bien, mais aussi minimiser les tracas.
FAQ sur les frais de gestion locative
1. Qui doit payer les frais de gestion locative ?
Les frais de gestion locative sont intégralement à la charge du propriétaire bailleur. Seuls les frais liés à l'état des lieux d'entrée peuvent être partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire.
2. Est-ce que les frais de gestion locative sont déductibles des impôts ?
Oui, si vous passez par une agence immobilière pour gérer votre bien, les frais de gestion locative sont déductibles des revenus fonciers. Si vous choisissez de gérer vous mêmes votre bien avec un outil en ligne et que vous avez opté pour le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire les frais de gestion divers que vous supportez en tant que propriétaire et qui ne sont pas couverts par d’autres mécanismes, pour un maximum de 20 € / local / an. Par exemple, cela peut couvrir les frais d'abonnement à un outil de gestion ou l'achat d'un état des lieux numérique.
