Les diagnostics obligatoires avant de louer un bien

Ça y est, vous avez décidé de sauter le pas et de mettre votre bien en location ? Félicitations ! Vous avez entendu parler des fameux diagnostics immobiliers à réaliser et vous êtes un peu perdus ? Vous êtes au bon endroit ! Dans cet article, je vais vous expliquer quels diagnostics vous devez obligatoirement réaliser avant de mettre votre bien en location.

Pourquoi réaliser des diagnostics immobiliers pour la location ?

Les diagnostics immobiliers sont un passage obligé pour tout bailleur, mais pas de panique ! Ces vérifications permettent de s'assurer que votre bien est sécurisé, en bon état et qu'il ne présente aucun risque pour la santé de vos futurs locataires. Et surtout, elles vous protègent en cas de pépin.

Pourquoi c’est super important de faire les diagnostics ?

• Protégez-vous légalement : si un problème survient (par exemple, un accident) et que vous n'avez pas fait les diagnostics nécessaires, vous pourriez être tenu responsable. Ce n'est jamais agréable.
• Évitez les mauvaises surprises : sans les diagnostics, votre locataire pourrait demander à annuler le bail ou même réduire le loyer. Il vaut mieux prévenir que guérir !
• Protégez la santé de vos locataires : certains diagnostics, comme ceux liés à l'amiante ou au plomb, sont cruciaux pour la santé des habitants. Ne les négligez pas !
• Évitez les amendes : en ne fournissant pas les diagnostics obligatoires, vous risquez des sanctions financières. Pas top pour votre budget !

Alors, pensez à réaliser vos diagnostics avant la signature du bail et remettez-les à votre locataire. C’est simple, rapide et ça vous évite bien des tracas !

Les diagnostics obligatoires pour une location immobilière

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE, c'est un peu la star des diagnostics. 😎 Sur toutes les lèvres depuis quelques années, c'est lui qui va déterminer la performance énergétique et climatique de votre bien.

Le DPE évalue la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement. Ce diagnostic est obligatoire pour tous les types de biens, qu’ils soient neufs ou anciens. Il permet de classer le bien sûr une échelle de A à G, A étant le plus performant et G le plus énergivore.

• Validité : 10 ans.
• Coût moyen : le prix du DPE n'est pas réglementé, le tarif peut donc varier d'un professionnel à un autre. Mais comptez dans les alentour de 100 et 150 €.

💡 Le saviez-vous ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G (cela concerne aussi le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite).

À partir de 2028, cela concernera les logements appartenant à la classe F puis à partir de 2034, les logements appartenant à la classe E.

Attention aux mauvaises surprises ! Si un propriétaire bailleur fait appel à un diagnostiqueur non certifié, il risque une amende de 1 500 €… et ça double (3 000 €) en cas de récidive. Même sanction pour le diagnostiqueur qui exercerait sans certification. Il vaut mieux s’assurer que tout est en règle avant de se lancer !

2. Diagnostic amiante

Si votre logement a été construit avant 1997, vous devez obligatoirement faire réaliser un diagnostic amiante.

Pourquoi ? Parce que l’amiante, autrefois très utilisé dans le bâtiment, est en réalité un matériau dangereux pour la santé. Ses fibres invisibles, lorsqu’elles sont inhalées, peuvent provoquer de graves maladies respiratoires. Ce diagnostic permet donc d’éviter les risques en identifiant la présence éventuelle d’amiante dans les matériaux de construction.

• Validité : tout dépend de la date du diagnostic amiante :
  ➡ Avant le 1ᵉʳ avril 2013 : il doit être renouvelé avant la vente du logement.
  ➡ À partir du 1ᵉʳ avril 2013 : il est valable à vie.

Mais attention ! Si vous avez fait des travaux de rénovation, il vaut mieux refaire un diagnostic avant la vente. Des matériaux contenant de l’amiante, non détectés lors du précédent contrôle, pourraient avoir été mis au jour.

• Coût moyen : le coût du diagnostic amiante n’étant pas réglementé, il varie selon le professionnel. En tant que propriétaire bailleur, c’est à vous de prendre en charge ce diagnostic.

3. Diagnostic plomb (CREP)

Le diagnostic plomb (ou CREP, Constat de Risque d’Exposition au Plomb) est essentiel pour les logements construits avant 1949. Il permet de vérifier la présence de plomb dans les peintures et les revêtements, un matériau dangereux, surtout pour les jeunes enfants. L’intoxication au plomb peut provoquer des troubles de santé graves, comme des problèmes neurologiques ou rénaux.

Quand faut-il faire ce diagnostic ?

Le CREP doit être effectué avant de vendre ou de louer votre bien. Si le diagnostic révèle des concentrations de plomb supérieures à 1 mg/cm² et que les revêtements sont abîmés, vous devrez effectuer des travaux pour assurer la sécurité des occupants avant de finaliser la location.

• Validité : si le CREP ne détecte pas de plomb ou révèle des concentrations inférieures à 1 mg/cm², il reste valide indéfiniment. Par contre, si la concentration est trop élevée, il doit être renouvelé tous les 1 an pour une vente et tous les 6 ans pour une location.
• Coût : bonne nouvelle, le coût du CREP est déductible des revenus locatifs si vous êtes sous le régime réel d'imposition. Vous pouvez donc le comptabiliser dans vos charges pour réduire votre base imposable.

Attention ! Si vous ne fournissez pas le CREP lors de la signature du bail, vous risquez des sanctions juridiques. Et si les travaux nécessaires ne sont pas réalisés, vous pourriez être tenu responsable, avec des conséquences allant jusqu'à l’annulation du bail ou une réduction de loyer décidée par le tribunal.

4. État des risques et des pollutions (ERP)

Ce diagnostic informe le locataire des risques naturels, technologiques ou miniers susceptibles d’affecter le logement.

Le propriétaire doit fournir un État des Risques et Pollutions (ERP) au futur locataire si le bien est situé dans l’un des secteurs suivants :

• Zones exposées à des risques naturels : inondations, mouvements de terrain, séismes, avalanches, etc.
• Zones exposées à des risques technologiques : proximité de sites industriels, risques d'accidents majeurs, etc.
• Zones minières : anciennement exploitées ou en exploitation.
• Zones couvertes par un plan de prévention des risques (PPR), qu'il soit technologique, naturel ou minier, dès lors qu’il est approuvé et rendu public. Certaines dispositions peuvent être immédiatement opposables.
• Zones sismiques de niveau 2 (faible) à 5 (forte).
• Zones à potentiel radon significatif (niveau 3, le plus élevé).
• Zones exposées au recul du trait de côte, définies par un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte de préfiguration.
• Zones soumises aux obligations de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé.

L'état des risques doit être remis au locataire lors de la première visite du bien, si elle a lieu, et annexé au bail lors de sa signature. Il doit être daté et signé par le locataire. Le propriétaire doit en conserver une copie pour prouver qu'il a bien été remis.

• Validité : l'état des risques doit être daté de moins de 6 mois lors de la première visite. Si les informations deviennent obsolètes, il doit être mis à jour avant la signature du bail.
• Coût : l'ERP est gratuit et peut être obtenu par le propriétaire via le site public Géorisques en remplissant un formulaire en ligne.

5. Diagnostics gaz et électricité

Si les installations de gaz ou d’électricité ont plus de 15 ans, un diagnostic de sécurité des installations est exigé. Ce diagnostic permet de s’assurer que les installations sont conformes aux normes de sécurité.

• Validité : 6 ans.
• Coût moyen : le coût de ces diagnostics n'étant pas réglementé, ils varient selon le professionnel.‍

6. Diagnostic bruit

Le diagnostic Bruit (ou état des nuisances sonores aériennes) permet d'informer le futur locataire de l'existence de nuisances sonores aériennes. Vous devez réaliser obligatoirement un diagnostic Bruit pour toute location de votre bien immobilier situé dans une zone dite d'exposition au bruit d'aéroport.

• Validité : illimitée.
• Coût moyen : gratuit.

Infographie des diagnostics obligatoires selon le type de bien

Le tableau suivant résume les diagnostics nécessaires selon le type de bien immobilier :

Conseils pratiques pour obtenir vos diagnostics immobiliers

Comment obtenir ces diagnostics ?

Pour réaliser les diagnostics immobiliers, vous devez faire appel à des professionnels certifiés. Voici quelques conseils pour obtenir ces diagnostics :

1. Contactez un diagnostiqueur certifié : cherchez un expert certifié pour chaque type de diagnostic.
2. Vérifiez les tarifs : les prix varient en fonction du type de bien et du diagnostic. Demandez un devis avant d'engager un professionnel.
3. Centralisez vos documents : regroupez vos diagnostics dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au bail lors de la signature ou du renouvellement. Conservez-le sous format numérique pour en faciliter la gestion et la mise à jour.

En conclusion

En tant que bailleur, veillez à maintenir ces diagnostics à jour et à fournir tous les documents nécessaires au locataire lors de la signature du contrat.

Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT), garantissent la sécurité du locataire tout en assurant le respect de la législation. Le bailleur doit annexer ce dossier au bail au moment de la signature, et également en cas de renouvellement du bail.
Ce dossier vous est transmis de manière dématérialisée (par courrier électronique, par exemple), sauf si vous ou votre locataire, vous y opposez.

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